Interruzione obbligo di pagamento affitti esercizi commerciali chiusi per causa di forza maggiore

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Interruzione obbligo di pagamento affitti esercizi commerciali chiusi per causa di forza maggiore

Autore: Redazione Fiscal Focus

Una recente sentenza del Tribunale civile di Venezia ha stabilito che l’esercizio commerciale rimasto chiuso a causa del lockdown, non è tenuto a pagare il canone per i mesi di chiusura, essendo il blocco dell’attività imposto da una causa di forza maggiore.

La sentenza del Tribunale di Venezia – Una recente sentenza del Tribunale civile di Venezia ha stabilito che l’esercizio commerciale rimasto chiuso a causa del lockdown, imposto dalle misure governative per contenere il virus, «non è tenuto a pagare il canone per i mesi di chiusura», essendo il blocco dell’attività imposto da una causa di forza maggiore e non derivante da proprie responsabilità.

Il caso oggetto del giudizio ha avuto origine dal ricorso d’urgenza presentato da un negozio di abbigliamento, all’interno di un centro commerciale, il quale aveva chiesto la sospensione del pagamento dell’affitto relativo agli scorsi mesi di lockdown (febbraio, marzo, aprile), per una somma complessiva pari a circa 50mila euro, senza però ricevere risposta dal proprietario (il centro commerciale).

Lo stesso negozio si è rivolto allora al Tribunale civile di Venezia, che ha accolto il ricorso presentato dal negozio di abbigliamento, ordinando al centro commerciale di «non incassare alcun pagamento» dalla banca che aveva emesso le fidejussioni a garanzia del versamento del canone di locazione, ed ordinando alla stessa banca di «sospendere o non procedere al pagamento» dei 50mila euro per l’affitto del locale.

La causa è comunque per ora solo in una fase “interlocutoria” (d’urgenza appunto), dato che non sono state ascoltate le ragioni della società richiedente (il centro commerciale), la quale esporrà le proprie ragioni nel corso dell’udienza fissata a fine giugno.

A metà aprile, del resto, sempre il Tribunale di Venezia (e sempre in via d’urgenza in attesa di giudizio di merito), si era già espresso su una questione simile, bloccando, in quel caso il pagamento di una penale di 6 mesi di affitto (da pagare da parte dell’affittuaria alla proprietaria del fondo), per aver interrotto il contratto di locazione a causa della crisi. Il ricorso era stato presentato al Tribunale, in quel caso, sostenendo che la risoluzione immediata del contratto di locazione era dovuta a «impossibilità della prestazione non imputabile alla debitrice, per causa di forza maggiore e per sopravvenuta eccessiva onerosità per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili».

L’art. 91 del Decreto Cura Italia – La particolarità della pronuncia è che è la prima (quella precedente si basava sull’applicazione delle regole civilistiche “ordinarie”), che si basa sull’applicazione dell’art. 91 del Dl 18/2020 (Cura Italia), che, in tema di “Disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento”, ha disposto che “il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Sulla base della citata disposizione, il Tribunale ha dunque stabilito che l’impossibilità a pagare dipendeva da causa di forza maggiore.

La disciplina civilistica – A prescindere comunque dall’art. 91 del Decreto Cura Italia, che peraltro, per come si esprime, ha valore più “programmatico” che dispositivo, laddove si limita a dire che il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre “valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore”, bisogna considerare che comunque, in via generale, si applica in questi casi il concetto di inadempimento per causa di forza maggiore ex art. 1218 c.c., che in giurisprudenza è definito come un evento straordinario e imprevedibile, estraneo alla sfera d’azione dell’obbligato, che gli impedisce di adempiere alla propria prestazione.

La cosiddetta forza maggiore rientra del resto nel più ampio concetto di impossibilità della prestazione e può costituire un’esimente della responsabilità nel caso in cui l’inesatto, il parziale o il mancato adempimento dell’obbligato sia ad essa direttamente riconducibile.
Da sottolineare che nel codice civile manca una definizione espressa di forza maggiore, che è lasciata in linea di massima alla qualificazione giurisprudenziale, secondo cui per forza maggiore deve intendersi “un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento” (Cass. Civ. n. 6213/2020; cfr anche Cass. n. 6076/2017; Cass. n. 13148/2016; n. 864/2016 e n. 25/2016).

Le soluzioni contrattuali – Il nostro sistema civilistico appresta dunque il rimedio dell’estinzione dell’obbligazione nel caso di impossibilità della prestazione per causa non imputabile al debitore, escludendo la responsabilità per il ritardo nel caso di impossibilità temporanea, salva l’estinzione se la perdurante impossibilità esclude un interesse del creditore all’esecuzione.

A parte l’inadempimento temporaneo ad alcune delle prestazioni (come appunto per il caso del mancato pagamento dei canoni per i mesi di chiusura obbligata degli esercizi), in caso di inadempimento dell’obbligazione per impossibilità sopravvenuta, si può optare inoltre per una delle seguenti soluzioni (diverse a seconda della fattispecie oggetto del contratto):

  • contratto ad esecuzione istantanea – in caso di impossibilità parziale, ove sussista comunque l’interesse alla prestazione eseguita, può essere concordata una riduzione proporzionale del corrispettivo. In alternativa si può optare per la risoluzione per impossibilità sopravvenuta totale (specie in presenza di un termine essenziale);
  • contratto con prestazioni continuative e periodiche (quali anche gli affitti) – in tale circostanza le soluzioni possono riassumersi in: recesso unilaterale in presenza della relativa facoltà negoziale (con clausola espressa), o risoluzione per impossibilità sopravvenuta non temporanea.

Altro strumento è poi quello della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, salva la normale alea del contratto, dovuta ad eventi straordinari e imprevedibili al momento dell’assunzione del vincolo; chi la subisce può però evitarla offrendo una modifica equitativa delle condizioni divenute eccessivamente gravose (art. 1467 c.c.).

Conclusioni – In conclusione, per quanto di interesse, il debitore della prestazione può affermare che la prestazione è stata resa più difficoltosa o impossibile da eseguire o eccessivamente onerosa a causa di una situazione di forza maggiore (da “valutare” comunque da parte del giudice), riconducibile a provvedimenti della Pubblica Autorità, che quindi finiscono per incidere indirettamente anche sulle dinamiche dei rapporti fra privati. Si ripete, in ogni caso, che non è possibile stabilire un automatismo fra la ricorrenza dell’evento oggetto di intervento della Pubblica Autorità e una forza maggiore idonea ad avere una concreta rilevanza nel contratto in termini di liberazione della prestazione, essendo sempre necessaria una valutazione, da parte del giudice, caso per caso, per accertare l’effettiva incidenza dell’evento o la portata quantitativa dello stesso sull’eseguibilità della prestazione stessa.

Ed in ogni caso la valutazione del giudice per equiparare la chiusura da COVID-19 a un’impossibilità sopravvenuta della prestazione con effetti liberatori per il debitore non è agevole, dato che tale valutazione deve avvenire nell’ambito del principio di buona fede, ispirato dal dovere costituzionale di solidarietà sociale, per cui vi è anche l’obbligo di protezione dell’interesse dell’altra parte (in questo caso il proprietario), se ciò non comporta un apprezzabile sacrificio.